Ecco, il posto è nostro!

Ho pubblicato sul mio account Facebook (privato) le foto del nostro primo acquisto immobiliare. E tutti mi chiedevano se avevamo intenzione di trasferirci in Francia ecc. Ma no ma no, continuiamo a viaggiare. Il nostro appartamento è un investimento in affitto, e servirà come casa dolce casa… un giorno, forse quando saremo in pensione.

Vi racconto qui come abbiamo comprato il nostro primo appartamento mentre viaggiavamo.

Dato che siamo alle prime armi in questo campo, non è necessariamente un consiglio (ci sono sicuramente cose più redditizie da fare) ma un feedback. Il nostro obiettivo non era quello di massimizzare i rendimenti, ma di iniziare a costruire la nostra ricchezza per la pensione.

Sfondo

Sai che andare in giro per il mondo non era la nostra priorità numero uno?

Per 10 anni, abbiamo messo da parte dei soldi per comprare la nostra residenza principale a Parigi. Perché a quel tempo, era il MIO sogno avere un appartamento tutto mio a Parigi. Puntavamo a una F3. E nonostante la nostra ricerca attiva, non abbiamo trovato NESSUN appartamento di nostro gusto (c’è sempre qualcosa che non va, e dato che non siamo troppo appassionati di costruzioni, immaginare di rifare tutto il bagno ci fa ubriacare in anticipo), per il budget risibile che avevamo.

JB è sempre più insoddisfatto del suo lavoro e mi parla sempre più di andare in giro per il mondo e di una vita da nomade digitale. Ascoltandolo sognare ad alta voce, un giorno gli do un ultimatum :

• o ci indebitiamo per il nostro appartamento parigino quindi minimo 500.000€ e restiamo qui tutta la vita per ripagare il prestito
• o possiamo dire cazzo e fare un tour mondiale. Addio all’appartamento parigino

Beh, ha scelto l’opzione due…

Contiamo i nostri soldi, ci facciamo una previsione per il viaggio intorno al mondo. E ci rendiamo conto che ci sono ancora soldi.
Cosa ne facciamo? Sarebbe un peccato lasciarlo dormire su un libretto A a meno dell’uno per cento all’anno
.

Il consulente finanziario 1

JB contatta un consulente patrimoniale che ha trovato su Internet. Ci fa domande sul nostro viaggio intorno al mondo e ci propone un investimento in affitto, loi Pinel, a Nantes, F3 con un enorme balcone.

Il regime Pinel, è una disposizione che offre la possibilità di beneficiare di una riduzione dell’imposta sul reddito su un investimento in affitto se l’investitore si impegna ad affittare la nuda abitazione come residenza principale per un periodo minimo di sei anni.

Siamo super eccitati per il progetto. La settimana seguente, ci propone un altro investimento in affitto, a Tolosa, una casa con un piccolo giardino. Ci piace troppo. L’idea è di avere un massimo di contributo (con quello che ci rimane dei soldi risparmiati), di prendere in prestito il resto (visto che abbiamo ancora 2 contratti permanenti e nessuno sa che andremo in giro per il mondo), e di calcolare in modo intelligente che l’affitto finanzi totalmente le rate mensili e le spese. Poi ci dice che se facciamo bene, possiamo ottenere 2 prestiti allo stesso tempo per i 2 appartamenti. E poi, se non si ottiene un prestito, si può annullare l’acquisto senza alcuna spesa. Firmiamo per l’acquisto di 2 appartamenti. Comunque, la posta in gioco è bassa, giusto?

Inoltre, ho una specie di avvertimento nella mia testa. Firmare l’acquisto di 2 appartamenti in 2 settimane, ma cosa ci succede?

Lo so, siamo stati stupidi, inesperti e idioti.

Tormentiamo i nostri amici che hanno già diversi appartamenti, mostriamo loro gli appartamenti che abbiamo comprato, mostriamo loro il piano finanziario che abbiamo, ecc. e uno di loro ci indirizza a un altro consulente patrimoniale.

Lezione uno: non firmare troppo in fretta. Il tuo appartamento non partirà da un giorno all’altro (soprattutto per gli appartamenti in piano), prenditi il tuo tempo per pensarci.

Il consulente finanziario 2

Questo secondo consigliere guarda i piani e mette un avvertimento : gli appartamenti che compriamo sono in zone dove ci sono troppe costruzioni della legge Pinel. Ci sono programmi nelle vicinanze che offrono prezzi migliori alle persone che vogliono vivere lì (e non investire). Quando più tardi vorranno vendere il loro appartamento, metteranno un prezzo più basso del nostro (perché hanno comprato a meno) => rischiano di perdere soldi e di non trovare un inquilino

Lezione 2: non comprare in zone dove ci sono già troppi edifici Pinel.

In effetti, abbiamo visto su Internet che i due appartamenti in questione si trovavano in una zona con molti edifici della legge Pinel.
Né uno né due, l’acquisto è annullato. Per fortuna lo facciamo in anticipo perché per uno degli appartamenti si applica una penale di 1000€ incaso di cancellazione più di 7 giorni dopo la firma (
qualunque sia il motivo) – qualcosa che non avevamo visto la prima volta. Perché vi posso assicurare che i contratti sono così lunghi (circa 100 pagine per appartamento) che abbiamo saltato questo punto.

Lezione 3: leggere le 100 pagine in questione

È allora che il consulente n°2 ci propone un investimento in affitto a La Rochelle (e altri investimenti più rischiosi ma siamo troppo prudenti per sottoscriverli).
Ecco gli argomenti che propone:

• Quartiere superiore: molto popolare, sicuro, 10 minuti a piedi dal porto vecchio. Solo una costruzione Pinel di fronte al nostro edificio, ma basso rischio di averne di più perché il quartiere è residenziale e composto da piccole superfici. Quartiere non apprezzato dagli studenti (bene, questo significa che non dovremo trovare nuovi inquilini ogni estate)
• Affitto stimato = prestito mensile + spese di gestione dell’agenzia immobiliare + spese varie. In pratica, questo appartamento non ci porta nulla durante la durata del mutuo, ma non ci costerà nemmeno nulla se tutto va bene (tranne il contributo iniziale, ovviamente)
• Grande potenziale per affitti stagionali (quando si è vecchi, si può vivere in esso e affittare per una settimana durante le vacanze estive perché l’edificio è a soli 10mn a piedi dal vecchio porto – e la spiaggia)
• Come bonus: la possibilità di fare l’esenzione fiscale sull’anno corrente, mentre per le costruzioni della legge Pinel sarebbe stata dall’anno successivo (quando saremo in giro per il mondo, senza reddito…)

Ora, con il senno di poi, questo consigliere ci ha consigliato molto bene sui due punti che abbiamo completamente saltato (per mancanza di esperienza):

• il piano dell’appartamento: ci sono molte scelte di appartamenti in questo edificio, ma il piano del nostro appartamento era uno dei migliori. Lo vedo ora visitando gli appartamenti dei miei “vicini” investitori. Perché il loro appartamento ha spazi inutilizzabili e illogici, mentre il nostro è perfetto. 0m² persi.

Lezione 4: Quando il consulente finanziario suggerisce un appartamento specifico nell’edificio, vai sul sito web del programma e guarda le piante di altri appartamenti con la stessa superficie per vedere se sono migliori o meno.

• la serietà delle aziende che gestiscono questo programma: non siamo né nel business né nella regione e non conosciamo le aziende più serie del settore. In ogni caso, dopo centinaia di e-mail scambiate con i diversi protagonisti coinvolti in questo programma, possiamo dirvi che il loro servizio è eccezionale. Lo studio legale del programma ci ha aiutato a compilare la nostra dichiarazione dei redditi. L’azienda incaricata dei lavori ci ha fatto una visita molto dettagliata del sito. Il servizio post-vendita ci invia entro un’ora tutte le informazioni necessarie per l’affitto del nostro appartamento ecc. Tutto è fatto in modo così professionale, reattivo e senza intoppi che siamo sorpresi di avere un tale servizio dopo aver firmato l’assegno, sapete cosa intendo?

Lezione 5: Informarsi il più possibile sulla serietà delle aziende e delle strutture coinvolte in questo programma. E soprattutto il project manager (Google è tuo amico)

Bene, l’unico intoppo è che la data di consegna della chiave, prevista per la fine del 2017, è stata rinviata molte volte. Infine, acquistato nel dicembre 2016, l’appartamento viene consegnato solo nel luglio 2018 per un affitto da agosto/settembre 2018. Questo è un po’ più di 6 mesi di ritardo.

E il prestito?

Non è nemmeno facile, amici miei!

Avevamo un dossier da sogno (2 contratti permanenti con buoni stipendi, un affitto inferiore al 30% del nostro reddito, un contributo significativo, nessun debito, …).

Lenostre banche storiche non hanno risposto (quindi abbiamo salutato).

Lì, ancora una volta, abbiamo dovuto attivare le nostre reti per trovarci un bel consigliere, in una banca molto bella (in Normandia!), che ha lottato per far convalidare il nostro progetto. A proposito, le siamo così grati che ogni anno le mandiamo dei cioccolatini per ringraziarla.

JB ha lottato per far trasferire alla sua banca i soldi per comprare l’appartamento (perché i soldi che affidi alla banca non ti appartengono più completamente, non ci lasciano nemmeno trasferire i nostri soldi come vogliamo).

È stato ancora più stressante perché abbiamo dovuto chiudere tutto prima della fine dell’anno per poter beneficiare del credito d’imposta. Alla fine, il trasferimento dell’acquisto è avvenuto il 26 dicembre 2015 😀

Trattandosi di un investimento in affitto, la banca accetta di addebitarci l’equivalente di 1/3 dei pagamenti mensili finché non troviamo degli inquilini. Tuttavia, questa tassa non rimborsa il capitale, solo l’interesse. Così, dopo un anno e dopo che l’appartamento era in arretrato, abbiamo deciso di pagare le mensilità immediatamente, anche se l’affitto non è ancora dovuto.

Lezione 6: avere i soldi per pagare le rate mensili nel caso in cui l’appartamento venga consegnato in ritardo, e durante i mesi senza inquilini.

Siate consapevoli che il prestito è più conveniente per una residenza principale che per un investimento in affitto. Lo svantaggio è che non avete diritto al rimborso tardivo (cioè solo quando i primi inquilini si trasferiscono).

Ma non vivendo a La Rochelle, non possiamo nemmeno mentire e dire che sarà la nostra residenza principale per ottenere un tasso di prestito migliore. Perché farà la domanda “ah sì? e come si fa a trovare un lavoro a La Rochelle? In breve, vi lascio calcolare tutto questo se siete interessati (rimborso del tasso o rimborso immediato) perché ci sono ancora costi legati a questo rimborso tardivo e la banca prende tempo per convalidare questa condizione.

In breve

• Abbiamo optato per un investimento in affitto a La Rochelle, con un contributo, in un quartiere ad alto potenziale.
• Abbiamo chiesto un prestito immobiliare mentre avevamo ancora un contratto a tempo indeterminato, senza specificare la nostra prossima partenza per un viaggio intorno al mondo
• L’idea è che l ‘affitto = rimborso del prestito + spese dell’agenzia di gestione + altre spese . Così, durante la durata dell’ipoteca, l’appartamento non ci porterà nulla, ma non ci costerà nemmeno nulla (nessuna tassa sull’affitto perché abbiamo sempre un prestito in sospeso dello stesso importo). Ma alla fine del prestito, l’affitto andrà direttamente nelle nostre tasche (- tasse ovviamente). Fino ad allora (tra 15-20 anni), se non avremo più reddito, potremo forse contare su questo affitto per vivere (in un paese economico in Asia per esempio o in Sud America).
  • Un piccolo chiarimento sulla confusione che ho fatto sulle tasse e il prestito – grazie a Olivia, la nostra lettrice, che ce lo ha fatto notare. Ho messo qui la sua spiegazione dettagliata:“Solo l’interesse del prestito è deducibile dal vostro reddito di proprietà, non la parte corrispondente al rimborso del capitale. Il fatto di avere un prestito dello stesso importo dell’affitto non implica necessariamente un deficit fondiario (soprattutto con tassi di interesse bassi), tanto più che più si avanza nei rimborsi, più la quota di interessi diminuirà a favore del rimborso del capitale, quindi meno interessi si potranno detrarre. Nel caso dei redditi da capitale, se l’esenzione fiscale può ridurre le vostre tasse a zero, fate attenzione a non avere spiacevoli sorprese con i contributi di sicurezza sociale, che rimarranno dovuti”
• Solo dopo aver visitato il cantiere e il quartiere di La Rochelle + una visita a un appartamento campione, abbiamo firmato l’acquisto
• Questo appartamento, che ci piace molto, può servire come casa per noi quando andremo in pensione – perché, come sapete, non dipendiamo dallo stato per la nostra pensione. Siamo nomadi digitali e dobbiamo contare su noi stessi.

Guardando indietro, si potrebbe pensare che siamo molto fortunati. Ogni volta che c’è una difficoltà, o che prendiamo una strada sbagliata, c’è qualcuno che ci aiuta. I nostri amici sono stati fantastici, e ci hanno sostenuto molto con biglietti da visita 😀 Il mio migliore amico ha persino rifiutato la sua commissione di referral alla banca per permetterci il miglior tasso di prestito e le commissioni più basse possibili (troppi soldi).

Ed ecco, il meglio per ultimo, le foto del nostro magnifico appartamento (F2, 52m²) a La Rochelle.

M/s: non siamo broker o consulenti finanziari, questo articolo riporta solo la nostra esperienza. Ogni esperienza è personale e poiché si tratta di un investimento importante, non saremo in grado di consigliarvi una banca particolare o di fornirvi i dettagli di contatto dei nostri consulenti. Grazie per la vostra comprensione.

Aggiornamento settembre 2018: Ecco, dopo un mese di ricerca di inquilini (da parte del nostro manager) & convalida del file in modo che possiamo beneficiare dell’assicurazione contro l’affitto non pagato, il nostro appartamento è stato affittato! youhouuuu!

Per coloro che sono interessati, abbiamo fatto un articolo su come gestiamo questo appartamento a distanza grazie alla nostra agenzia di gestione degli affitti: Ma Gestion Locative.