Il nostro investimento locativo a Nizza. We did it again!

Qualche anno fa siamo diventati proprietari di un bilocale a La Rochelle, ve ne abbiamo parlato qui.

Sei anni dopo, abbiamo appena ritirato le chiavi di un altro appartamento a Nizza. Lo avevamo comprato due anni prima mentre eravamo dall’altra parte del mondo. Ancora una volta, questo articolo è un resoconto della nostra esperienza e non un consiglio.

Questa volta passiamo dallo stesso consulente finanziario, che ci propone tre appartamenti su carta: uno a Saint-Étienne, uno a Reims e l’ultimo a Nizza. Gli importi di acquisto e le stime degli affitti sono diversi. Per varie ragioni scegliamo Nizza perché è la città che sembra più dinamica e il rapporto affitto/acquisto ci sembra il più interessante.

Inoltre, questo appartamento è:

• vicino alla stazione
• a 10 minuti con i mezzi pubblici dalla spiaggia
• vicino alle università
• molti mezzi pubblici nelle vicinanze
• molti ristoranti e negozi attorno
• in un quartiere ricercato

Quindi è la posizione ideale, sia per l’ affitto a lungo termine che per l’ affitto stagionale. Ci è stato detto che Nizza è famosa per i suoi festival ed era del tutto possibile affittare l’appartamento per un mese d’estate ai musicisti, per esempio, e non solo su Airbnb.

Non conosciamo benissimo Nizza ma il nostro notaio è di Nizza e il nostro consulente finanziario ha venduto appartamenti nell’edificio accanto, quindi tutti hanno potuto confermare che la posizione era ideale. Ho mostrato l’indirizzo a un’amica che cercava anche lei di comprare a Nizza da diversi anni e anche lei mi ha confermato l’informazione.

Avendo pochissimo contante, lo compriamo senza anticipo, paghiamo di tasca nostra le spese notarili, tutto qui. La nostra banca ci sostiene perché ci conosce già e abbiamo un mutuo in corso con loro. Nel 2022 approfittiamo dell’ultima finestra utile per indebitarci al massimo a un tasso interessante per un lungo periodo (20 anni). Notate però che il tasso di indebitamento per un investimento locativo sarà sempre un po’ più alto rispetto alla prima casa.

A differenza del nostro primo progetto locativo a La Rochelle, questo sarà un Pinel (con riduzione fiscale su 12 anni). E il rimborso mensile del prestito è il doppio dell’affitto. Questo significa che dobbiamo fare uno sforzo di risparmio per i prossimi 20 anni. Tuttavia, questo importo è abbastanza modesto da potercelo permettere.

Vi ricordo che questo investimento è per la nostra vecchiaia, non per diventare rentier al 100%. Abbiamo altre fonti di reddito e accettiamo uno sforzo di risparmio per questo appartamento per sfruttare l’effetto leva del prestito. Avremmo anche potuto uscire dal sistema Pinel per un affitto più alto ma dopo i calcoli, le riduzioni fiscali grazie al Pinel sono più interessanti e la gestione di una locazione a lungo termine ci sembra più facile da mettere in atto. Ma questo è solo il nostro punto di vista. Altri investitori avrebbero forse fatto scelte diverse.

Tutto è stato fatto a distanza:

• Selezione e presentazione degli appartamenti da parte del consulente finanziario
• Contattare la nostra banca per la richiesta del mutuo
• Incontro con il notaio in videoconferenza per la firma della procura
• Incaricare un’agenzia immobiliare per rappresentarci a Nizza
• Ricezione dell’appartamento da parte della nostra agenzia a Nizza
• Piccoli lavori di falegnameria
• Acquisto e installazione degli elettrodomestici
• Ricerca dell’inquilino

Sono andata a Nizza per visitare l’appartamento due volte quando era in lavori, per assicurarmi che fosse più o meno fatto secondo i piani. Una volta pioveva così tanto a Nizza che gli asili erano chiusi, il tram era interrotto, le inondazioni hanno fatto molti danni, e sono andata a vedere l’appartamento, molto contenta di constatare che non c’era nessuna goccia d’acqua visibile nell’edificio.
Ma la vera ricezione è stata fatta dalla nostra agenzia, e per fortuna, perché non avrei visto i piccoli dettagli e difetti, che sono stati segnalati nel documento.

Purtroppo, tra il Covid, la guerra in Ucraina, l’inflazione, le inondazioni, … non è stato tutto rose e fiori. L’appartamento è stato consegnato con un anno e mezzo di ritardo. Nel frattempo, abbiamo dovuto pagare i mutui senza ricevere alcun reddito locativo. C’erano problemi di allaccio da parte di ENEDIS, c’è stato un danno da acqua, un cambio di architetto, fornitori che hanno fatto difetto, e al momento della consegna mancavano qualche metro quadrato. Insomma.

L’annuncio dell’appartamento è stato pubblicato per 3 giorni sui siti di affitto più conosciuti. L’agenzia ha dovuto disattivarlo dopo aver ricevuto 100 richieste. 20 fascicoli sono stati inviati, tra i quali hanno scelto 5 persone per fare una visita. E sui 5, 3 hanno voluto affittarlo.

Dato che è un appartamento legge Pinel, è riservato a persone con reddito modesto. Sui 3 fascicoli, ce n’è uno, che non guadagna più degli altri, ma il cui profilo ci piace molto. Purtroppo, il fascicolo era incompleto. E poiché abbiamo un’assicurazione per gli affitti non pagati, ogni fascicolo incompleto non è idoneo, quindi abbiamo dovuto dare l’appartamento a un altro fascicolo più completo. Quindi, se cercate un appartamento in affitto, sappiate che il reddito non è tutto. Ma bisogna, al momento di contattare l’agenzia, specificare abbastanza presto (via SMS o modulo di contatto) il vostro reddito. Poi, abbiate un fascicolo ultra completo fin dall’inizio, questo faciliterà la vostra ricerca di un appartamento.

È l’ultima volta che compriamo su piano, ci sono troppi imprevisti e troppe brutte sorprese. Ma il nostro piano per la pensione si sta lentamente mettendo in atto.

P/s: non siamo né broker né consulenti finanziari, questo articolo si limita a raccontare la nostra esperienza. Ogni esperienza è personale e trattandosi di un investimento importante, non saremo in grado di consigliarvi una banca specifica né di comunicarvi i contatti dei nostri consulenti. Grazie per la comprensione.