Tutto sulle SCPI: investire nel settore immobiliare facilmente

Tre anni fa scrivevo un articolo in cui descrivevo brevemente cosa facciamo per preparare la nostra pensione. Questo articolo è stato condiviso con i nostri cari che sono interessati all’argomento.

Se l’investimento in borsa o il risparmio salariale non interessano molti, riceviamo regolarmente domande sulle SCPI.

Dato che l’argomento merita più di 10 minuti tra il formaggio e il dessert, mi lancio in questo articolo. Farò volutamente alcune semplificazioni per renderlo accessibile ai principianti, cercando comunque di essere il più preciso possibile.

Questo articolo non è un consiglio di investimento. In fatto di denaro più che in ogni altro, i consiglieri non sono i pagatori. Vi invito vivamente a chiedere più opinioni per formare le vostre e prendere le vostre decisioni con cognizione di causa.

Una SCPI: cos’è?

Una Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) – da non confondere con una Société Civile Immobilière (SCI) – è una struttura di investimento immobiliare.

Gli investitori (presto tu?) decidono di affidare il loro denaro a una società di gestione che acquisterà beni immobiliari. In seguito si occuperà di tutta la gestione delle locazioni (eventuali lavori, ricerca dell’inquilino, riscossione degli affitti, …). Nel corso della vita di una SCPI, la società di gestione può decidere di rivendere alcuni edifici per acquistarne altri.

È il grande vantaggio di una SCPI: non devi fare assolutamente nulla, a parte investire il tuo denaro.

Se acquisti immobili direttamente, dovrai cercare un bene da comprare, fare le visite, negoziare con il venditore, contattare la tua banca, passare dal notaio, fare lavori, trovare un inquilino (o un’ agenzia di gestione delle locazioni, …). Niente di tutto questo con una SCPI. Investi il tuo denaro e aspetti tranquillamente i tuoi affitti.

Investendo in una SCPI, diventi comproprietario del patrimonio della SCPI. Se ho investito 10.000 € in una SCPI che ha raccolto 10 milioni di euro in totale, possiedo lo 0,1% del patrimonio.

Le società di gestione sono regolamentate dall’AMF (Autorité des Marchés Financiers) e hanno un obbligo di comunicazione verso gli associati. Riceverai quindi un bollettino informativo trimestrale e una relazione annuale.

Concretamente, in cosa investe una SCPI?

Prima cosa da tenere a mente: una SCPI investe in diversi beni. È l’altro vantaggio delle SCPI: la diversificazione.

Quando investi direttamente nel settore immobiliare, il tuo rischio è fortemente concentrato. Anche se ti destreggi bene e possiedi 5 immobili, in caso di problema (incendio, inquilino che non paga, sfitto, …), puoi perdere il 20% dei tuoi redditi da un giorno all’altro. Esistono assicurazioni per ridurre i rischi, ma hai capito.

In confronto, una SCPI ha lo scopo di investire in decine, se non centinaia, di beni diversi. Ci saranno sempre problemi con alcuni beni, ma riguarderanno quindi una piccola percentuale del patrimonio della SCPI.

La stragrande maggioranza delle SCPI si concentra sugli immobili cosiddetti “professionali”. Pensi certamente agli uffici aziendali che rappresentano effettivamente una grande parte degli investimenti delle SCPI. Ma possono anche essere muri di negozi, supermercati, magazzini, hotel, centri commerciali, case di riposo…,

A mia conoscenza, una sola SCPI acquista immobili residenziali (abitazioni destinate ai privati). Ciò si spiega con gli importi da investire. Quando una società di gestione ha 10 milioni di euro da investire, è più “semplice” acquistare e gestire un singolo edificio per uffici, piuttosto che 100 appartamenti residenziali.

Grazie ai nostri investimenti in SCPI, siamo ad esempio comproprietari dei locali di Google in Irlanda o di un negozio Tesla in Norvegia.

Se possono esistere SCPI “generaliste”, la maggior parte si specializza in una tematica o in un’area geografica.

A titolo di esempio:

• La SCPI Pierval Santé costruisce un patrimonio immobiliare legato alla salute (cliniche, case di riposo, studi medici, …) in Francia e all’estero
• La SCPI Activimmo costruisce un patrimonio nel settore immobiliare legato alla logistica (magazzini, centri di stoccaggio, …)
• La SCPI Kyaneos Pierre si specializza nel settore immobiliare residenziale

Dato che puoi investire in più SCPI contemporaneamente, è molto facile investire il tuo denaro nel settore immobiliare in modo estremamente diversificato:

• Scegliendo diverse società di gestione
• Geograficamente: se hai la tua residenza principale in Francia, può essere interessante investire in SCPI con patrimonio all’estero
• Settorialmente: se pensi che la logistica, gli immobili legati alla salute, i negozi in centro città, gli uffici nella zona della grande Parigi, … abbiano futuro, troverai una SCPI specializzata in quel settore.

Come guadagno? Quali sono i rendimenti?

Quando possiedi quote di SCPI, puoi guadagnare denaro in tre modi diversi:

• Gli affitti
• La rivendita di un immobile con plusvalenza
• La rivendita delle tue quote con plusvalenza

La percezione degli affitti è il modo più comune. Possono essere pagati mensilmente, ma la maggior parte delle SCPI li paga trimestralmente. Punto interessante: a differenza del settore immobiliare residenziale, gli affitti professionali sono spesso indicizzati all’inflazione. Il che non è un dettaglio da poco nel periodo attuale.

La società di gestione può decidere di rivendere un immobile acquistato qualche anno prima. L’importo della vendita verrà poi reinvestito, ma se c’è una plusvalenza, questa verrà distribuita agli associati.

Ogni anno, la società di gestione incarica esperti indipendenti di stimare il patrimonio della SCPI. Questo può variare in aumento o in diminuzione, e tale variazione può riflettersi sul prezzo della quota. Dopo qualche anno, puoi decidere di rivendere le tue quote e magari realizzare una plusvalenza.

Nel 2021, le SCPI hanno generato in media un rendimento del 4,49% al lordo delle imposte (vedi sotto).

Quanto costa?

Alla creazione della SCPI, la società di gestione decide il prezzo di una quota. Questo prezzo varierà poi al rialzo o al ribasso in base alle stime annuali del valore del patrimonio.

Ad esempio, mentre scrivo:

• Una quota della SCPI Pierval Santé vale 200 €, e per la prima sottoscrizione è necessario acquistare almeno 5 quote.
• Una quota della SCPI Activimmo vale 610 €, e per la prima sottoscrizione è necessario acquistare almeno 10 quote.
• Una quota della SCPI Kyaneos Pierre vale 1.080 €, e per la prima sottoscrizione è necessario acquistare almeno 10 quote.

Quali sono i costi?

Quando acquisti una quota di SCPI a 1.000 €, non tutto questo importo verrà investito in un immobile.

La società di gestione tratterrà dei costi di sottoscrizione dell’ordine del 10-12%.

Questi costi di sottoscrizione servono a remunerare:

• Le spese di ricerca degli immobili da acquistare
• Le spese notarili
• Ma anche la commissione del “commerciale” che ti ha venduto le quote

Questi costi sono elevati. Per fare un confronto, le commissioni di intermediazione quando si acquistano azioni in borsa sono inferiori all’1%.

Servono quindi 2-3 anni di affitti prima che i costi di sottoscrizione vengano ammortizzati (senza considerare la fiscalità). L’investimento in SCPI è un investimento a lungo termine, se rivendi le tue quote un anno dopo averle acquistate, l’impatto dei costi è tale da farti perdere denaro. La durata minima di investimento generalmente raccomandata è di 8 anni.

In aggiunta, la società di gestione tratterrà dei costi di gestione dell’ordine dell’8-15% sugli affitti incassati. È l’equivalente delle commissioni che un’agenzia di gestione affitti applicherebbe per gestire un immobile che metti in locazione.

Negli ultimi anni, alcune nuove SCPI comunicano di non applicare costi di sottoscrizione (e cercano di far sembrare obsolete quelle che li hanno). Sii scettico. È ovviamente fantastico non pagare costi di sottoscrizione, ma se i costi di gestione sono il doppio della media, non ha alcun senso.

Nota anche che inizierai a ricevere gli affitti solo dopo la scadenza del periodo di godimento di 3-6 mesi in media, che corrisponde al tempo necessario alla società di gestione per investire i tuoi fondi in un immobile.

Fiscalità e dichiarazione dei redditi

Gli affitti delle SCPI sono considerati redditi fondiari. E in Francia, i redditi fondiari sono fortemente tassati.

Concretamente, dovrete pagare sui vostri affitti:

• 17,2% di contributi sociali
• A cui va aggiunta la vostra aliquota marginale (TMI) che dipende dai vostri redditi e dalla vostra situazione familiare

Personalmente, la mia TMI è del 30%, quindi pago il 17,2 + 30 = 47,2% di tasse sugli affitti che ricevo dalle mie SCPI.

La TMI delle persone più abbienti è del 45%, quindi la tassazione dei redditi delle SCPI può arrivare fino al 62,2%!

È per questo che bisogna riflettere seriamente, anche se l’argomento è complesso, sul metodo di detenzione che menzionerò nel prossimo paragrafo.

Non entrerò nei dettagli, ma è importante sapere che può essere interessante investire in SCPI che possiedono immobili all’estero. Le tasse vengono trattenute alla fonte in ogni paese e la tassazione è generalmente più favorevole che in Francia. In virtù degli accordi di “non doppia imposizione”, non dovrete pagare, in aggiunta, le tasse sul lato francese.

Contrariamente ai vostri stipendi, gli importi percepiti con le vostre quote di SCPI non sono precompilati nella dichiarazione dei redditi annuale. Bisogna compilare il modulo 2044 relativo ai redditi fondiari. Le società di gestione vi comunicheranno un IFU (Imprimerie Fiscale Unica) per indicarvi come compilarlo. Siamo onesti, rimane noioso e complesso. Se in più avete più IFU (uno per società di gestione) con immobili all’estero (per i quali bisogna gestire il credito d’imposta), preparatevi a strapparvi i capelli 2 o 3 ore all’anno durante la dichiarazione dei redditi. Vi consolerete dicendovi che è l’unico sforzo che dovrete fare, è la società di gestione che gestisce gli inquilini e i lavori 🙂

I diversi metodi di detenzione e finanziamento

Spero che stiate seguendo fino a qui, ora entreremo nella parte più complessa, ma forse anche la più importante.

I miei primi acquisti di quote di SCPI sono stati fatti in contanti. Quando parlo di contanti, non parlo di una valigia di banconote, ma di risparmi che erano disponibili sul mio conto bancario. Oggi considero che sia un errore, o comunque non è ottimale.

Avrei fatto meglio ad andare dal mio banchiere per chiedergli di prestarmi dei soldi per comprare quote di SCPI, e usare i miei contanti come apporto per questo prestito.

Se ho 10.000 € di apporto e la banca mi presta 40.000 €, riceverò affitti su 50.000 €, e non su 10.000 €. Questo si chiama effetto leva. I 40.000 € presi in prestito dalla banca possono rendermi il 3% in affitto netto di tasse mentre prendo in prestito a un tasso dell’1%, quindi mi arricchisco della differenza. Avrete uno sforzo di risparmio mensile per rimborsare il capitale del vostro prestito, ma è fondamentale comprendere bene il concetto di effetto leva, che è il modo più semplice per arricchirsi con un rischio molto limitato.

Nel momento in cui scrivo (novembre 2022), le banche concedono prestiti con molta più difficoltà, a condizioni molto meno favorevoli rispetto agli ultimi 15 anni, ma ci sono altre soluzioni da considerare.

Se considero che il mio investimento in contanti è un errore, è da un lato perché non ho beneficiato della leva dell’indebitamento. E dall’altro, perché mi sono creato un reddito supplementare (gli affitti) fortemente tassato mentre non ne ho bisogno ora (guadagnando bene la mia vita) ma che mi sarà necessario per la pensione.

Avrei potuto investire nelle SCPI tramite l’assicurazione sulla vita. Non entrerò nei dettagli dell’assicurazione sulla vita che richiederebbe un articolo a parte. Tenete semplicemente a mente che l’assicurazione sulla vita è una “involucro fiscale” in cui potete mettere dei soldi. Questo denaro può essere investito su diversi supporti (comprese le SCPI). I redditi generati da questi supporti non sono tassati finché non vengono ritirati. Se aspettate almeno 8 anni prima di ritirare denaro, rimarrà una piccola parte di tassazione, ma molto più favorevole.

L’assicurazione sulla vita è quindi molto interessante se volete investire per raccogliere i benefici “più tardi”. Le vostre SCPI genereranno redditi che potranno essere reinvestiti senza “attrito fiscale” (il 47,2% di tasse nel mio caso). Ciò favorirà l’effetto “palla di neve”: i miei affitti dell’anno 1 saranno reinvestiti al 100% in quote di SCPI che a loro volta genereranno affitti nell’anno 2 che saranno di nuovo reinvestiti…,).

Fate un bel respiro e ora parleremo dell’ultima soluzione cercando di evitare il mal di testa (semplificando al massimo).

Nella stragrande maggioranza dei casi, quando acquistate un immobile, lo possedete in piena proprietà.

La piena proprietà è composta da due cose:

• La nuda proprietà (il fatto di possedere il bene)
• L’usufrutto (il fatto di utilizzarlo o affittarlo e percepirne gli affitti)

Quando acquistate un immobile, è possibile separare la nuda proprietà e l’usufrutto per un periodo determinato, da 3 a 20 anni. Si parla di demembramento temporaneo.

A cosa serve tutto questo?

Nel mio caso, sono interessato a investire, ma non ho bisogno di ricevere affitti (che saranno fortemente tassati) nell’immediato. Se posso acquistare quote di SCPI con uno sconto, sono pronto a rinunciare agli affitti per X anni. In tal caso sarei temporaneamente nudo proprietario prima di recuperare la piena proprietà dopo X anni (e spero che il prezzo della quota sia aumentato durante questo periodo).

È esattamente ciò che permette il demembramento temporaneo.

Bisogna quindi trovare una controparte, che ha esattamente l’obiettivo opposto. Cioè diventare usufruttuario per X anni e ricevere un affitto più alto. Di solito sono aziende che vogliono investire la loro liquidità disponibile.

Facciamo un esempio, sarà più chiaro 🙂

Supponiamo che vogliate acquisire per 10.000 € di quote della SCPI Corum Origin, ma iniziare a percepire gli affitti solo tra 15 anni. Per questa durata, la riduzione prevista dalla società di gestione è del 40%.

• Investirete quindi solo il 60% dei 10.000 €, cioè 6.000 €. Diventate nudi proprietari per 15 anni. Non percepite alcun affitto. Dopo 15 anni, recuperate la piena proprietà sui 10.000 € (e anche di più se le quote si sono rivalutate nel frattempo). Vi siete arricchiti senza pagare alcuna imposta.
• La controparte, invece, pagherà 4.000 €. Sarà usufruttuario per 15 anni e percepirà gli affitti, non sui 4.000 € investiti, ma sui 10.000 €. Dopo 15 anni, si verifica l’estinzione dell’usufrutto e non possiede più nulla.

Spero che sia chiaro, non esitate a farmi domande nei commenti se non lo è dopo aver riletto più volte.

La modalità di detenzione è fondamentale per ottimizzare il proprio investimento e questo giustifica un po’ di mal di testa.

Secondo me (ma è solo un’opinione personale), non è interessante comprare in contanti per detenere SCPI in piena proprietà direttamente.

Se non riuscite (o non volete) acquistare SCPI sottoscrivendo un prestito, prendete seriamente in considerazione l’acquisto tramite un’assicurazione sulla vita o con usufrutto temporaneo.

Posso rivendere le mie quote di SCPI?

Sì.

Si pone però la questione della liquidità delle SCPI, cioè la facilità di rivenderle. Se volete vendere, dovete trovare un acquirente.

Bisogna distinguere i due tipi di SCPI esistenti:

• Le SCPI a capitale variabile
• Le SCPI a capitale fisso

In parole povere, le SCPI a capitale variabile raccolgono nuovi capitali in modo continuo. Quando un socio vuole acquistare quote, la società di gestione gli venderà prima le quote “in attesa di ritiro” (di un socio che vende quote) prima di crearne di nuove.

Le SCPI a capitale fisso sono “chiuse” e non creano nuove quote. La società di gestione organizza un “mercato secondario” per mettere in contatto acquirenti e venditori. Ma se la SCPI non ha un rendimento molto elevato, possono passare mesi prima di trovare un acquirente, a meno di accettare di vendere a un prezzo inferiore al prezzo della quota.

Fino ad ora, è stato rapido rivendere quote di una SCPI a capitale variabile, ma non è impossibile che, in un contesto di crisi economica ad esempio, ci siano più venditori che acquirenti. Se le quote rimangono “in attesa di ritiro” per diversi mesi, la società di gestione dovrebbe vendere uno o più immobili per poter riacquistare le quote dei soci. Ma vendere un edificio per uffici o un hotel non si fa in 15 giorni.

In ogni caso, bisogna davvero tenere presente che l’investimento in SCPI è un investimento a lungo termine. Se potreste avere bisogno di questo denaro entro 6 mesi, dovete privilegiare un altro investimento.

Quali sono i rischi?

I rischi nell’investimento in SCPI sono intrinseci ai rischi del settore immobiliare.

• Il rischio di deterioramenti (incendio, danni d’acqua, …)
• Mancati pagamenti
• Difficoltà a trovare un inquilino
• …

Con il vantaggio che questi rischi sono ammortizzati su un numero considerevole di immobili. Se la vostra SCPI possiede 100 edifici e uno di essi viene devastato da un incendio, è drammatico, ma influisce solo sull’1% del patrimonio.

In Francia, esiste una falsa credenza che i prezzi immobiliari possano “solo salire”. È falso, e potremmo accorgercene nei prossimi mesi a causa dell’aumento dei tassi.

Inoltre, può porsi la questione dell’evoluzione degli utilizzi. Dal covid, il telelavoro si sta sviluppando fortemente. Avremo bisogno di altrettante superfici per uffici in futuro? Non ne sono sicuro. Potrebbe essere più difficile affittarli, e bisognerà ridurre gli affitti.

Anche qui, bisogna pensare alla diversificazione e sfruttare la diversità delle SCPI per non investire solo in un unico tipo di immobile e in una sola zona geografica.

Infine, esiste un rischio a livello della società di gestione. Questa potrebbe… fallire. Sarebbe un problema, ma non drammatico. Gli immobili appartengono ai soci, non alla società di gestione. I soci potrebbero mettersi d’accordo in assemblea generale per affidare il loro patrimonio a un’altra società di gestione.

Come scegliere le SCPI?

Questo articolo è già troppo lungo, ma ecco alcuni elementi da valutare nella scelta delle SCPI in cui investire.

• Il rendimento è regolare su più anni? È in calo?
• Qual è il tasso di occupazione del patrimonio? (e quindi qual è il tasso di sfitto)
• Qual è la diversità degli inquilini? Se un inquilino pesa per il 50% degli affitti e quest’ultimo fallisce, ciò creerà problemi.
• Qual è la dimensione del patrimonio? Più alto è il numero di immobili, maggiori sono le probabilità che il rendimento rimanga stabile, senza grandi variazioni al rialzo o al ribasso.
• …

Posso avere qualche esempio?

Ecco alcune SCPI in cui ho delle quote. Ancora una volta, non è un consiglio di investimento, ma può orientare le vostre ricerche.

• Corum Origin
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Interpierre Europa Centrale
• Immorente
• Sofidy Europe Invest
• Kyaneos Pierre
• PF Hospitalité Europe

Come acquistare?

Se hai già scelto la tua SCPI, puoi contattare direttamente la società di gestione sul suo sito web per sottoscrivere quote.

Ma ti consiglio piuttosto di passare da un consulente patrimoniale o uno studio specializzato. Pagherai esattamente la stessa cifra (sono remunerati dalle società di gestione che riconoscono loro una parte delle spese di sottoscrizione), beneficerai dei loro consigli e si occuperanno di una parte delle pratiche amministrative.

Scrivimi se desideri che ti fornisca i contatti delle persone con cui ho lavorato.